Case di lusso o abitazioni economiche? Città o campagna? Quale abitazione da il migliore rendimento per gli affitti brevi? Si tratta di una delle domande più tipiche che ci si pone quando si decide di investire nel settore degli affitti brevi.
Ovviamente una casa o un appartamento di lusso hanno tariffe più elevate, ma possono avere un tasso di occupazione inferiore a quelle più economiche. Di contro, le case più economiche hanno un alto livello di tasso di occupazione ma possono avere introiti complessivi non proprio entusiasmanti. Potremmo parlare all’infinito di tariffe e tasso di occupazione, ma il parametro fondamentale che ci fa capire se il gioco vale la candela è il tasso di rendimento per gli affitti brevi.
Sulla linea di questo ragionamento AIRDNA ha fatto una ricerca sulle diverse tipologie di abitazioni negli USA destinate agli affitti brevi e ha scoperto una cosa piuttosto interessante.
La 5 categorie: budget, economy, midscale, upscale e luxury
Prima di mostrare i risultati occorre fare una breve premessa sulla metodologia. AIRDNA ha suddiviso in 5 categorie le tipologie di abitazioni delle diverse aree geografiche analizzate: budget, economy, midscale, upscale e luxury. La classificazione avviene in base alla tariffa media giornaliera (ADR) negli ultimi 12 mesi.
Se, ad esempio, ci fossero 100 proprietà con una camera da letto a Denver, in Colorado, con ADR distribuiti uniformemente che vanno da $ 100 a $ 1100, di seguito è riportato come verrebbero definiti i livelli di prezzo per le inserzioni.
- Budget: 20 con gli ADR più bassi, compresi tra $ 100 e $ 300.
- Economy: 20 con ADR compresi tra $ 300 e $ 500.
- Midscale: 20 con ADR compresi tra $ 500 e $ 700.
- Upscale: 20 con ADR compresi tra $ 700 e $ 900.
- Luxury: 20 con ADR compresi tra $ 900 a $ 1.100.
Ogni fascia di prezzo rappresenta, quindi, il 20% del mercato.
ADR in base alle categorie
Come si può vedere dalla tabella le proprietà di lusso beneficiano sicuramente di ADR elevati. L’ADR medio negli ultimi 12 mesi per le proprietà di lusso negli Stati Uniti è di $ 573: tre volte l’ADR medio delle abitazioni Budget ($ 171) e 2,5 volte l’ADR medio delle proprietà dell’Economy ($ 227).
E’ piuttosto interessante notare che con l’aumentare del numero di camere da letto, il divario tra ADR di lusso e di fascia di prezzo inferiore aumenta ancora di più. Per le proprietà da 1 a 3 camere da letto, gli ospiti possono pagare quasi tre volte di più per una proprietà di lusso rispetto a una proprietà economica. Ma per le proprietà con 5 o più camere da letto, possono aspettarsi di pagare addirittura quattro volte di più.
ADR per area geografica
Anche gli ADR medi per le proprietà di lusso possono variare notevolmente a seconda del mercato. Nei mercati di destinazione come Aspen, Colorado o Park City, Utah, l’ADR medio per una proprietà di lusso è superiore a $ 1.500, mentre in piccole città rurali come Boise, Idaho o Spokane, Washington, l’ADR medio per una proprietà di lusso è circa $ 300.
Nella tabella qui sotto vediamo raffrontati gli ADR medi per la categoria Luxury nei 10 mercati con gli ADR più alti con i 10 mercati con gli ADR più bassi. Dalla tabella si osserva un divario netto. Per gli ultimi 10, l’ADR Luxury medio è di $ 295, mentre per i primi 10 è di $ 1.473: cinque volte di più!
Tasso di occupazione per categoria
Come può essere facile immaginare, le proprietà di lusso hanno il tasso di occupazione più basso rispetto alle atre categorie. Hanno, però, registrato la crescita di occupazione più forte negli ultimi due anni.
Nel 2019, le proprietà di lusso avevano un tasso di occupazione del 49,1%, mentre le proprietà di lusso, medie, economiche ed economiche avevano tassi di occupazione rispettivamente del 52,8%, 55,2%, 57,5% e 59,9%.
E nell’ultimo anno, le proprietà di lusso hanno registrato un tasso di occupazione del 55,9%, mentre le proprietà di lusso, medie, economiche ed economiche hanno registrato tassi di occupazione del 57,8%, 58,9%, 59,9% e 60,6%.
Le proprietà di lusso sono anche in testa alla crescita degli ADR su tutti i livelli di prezzo dal 2019. Quell’anno, l’ADR medio per le proprietà di lusso era di $ 422. Solo nell’ultimo anno, l’ADR medio per le proprietà di lusso è stato di $ 573, con un aumento del 35,8% in quattro anni. In confronto, le proprietà economiche ed economiche di livello inferiore hanno registrato solo una crescita del 25,4% e del 22,1% nell’ADR medio nello stesso arco di tempo.
Mentre il surplus di offerta nell’ultimo anno ha portato a un calo anno su anno del tasso di occupazione negli Stati Uniti, le proprietà di fascia di prezzo più elevata hanno registrato il minor calo di occupazione in confronto.
Rispetto allo scorso anno, l’occupazione è diminuita del 4,3% per le Luxury ma è diminuita del 5,3%, 6,3% e 6,9% per le proprietà di Midscale, Economy e Budget.
Guardando gli ADR rispetto allo scorso anno, la crescita è stata del 6,3% per le Luxury, quasi il doppio della crescita rispetto alle fasce di prezzo di fascia alta, media o economica e una volta e mezza la crescita osservata per la Budget.
In conclusione: in tutte le fasce di prezzo, le proprietà di lusso hanno registrato la crescita più forte dell’occupazione dal 2019 e il calo più piccolo dell’occupazione nell’ultimo anno. Le proprietà di lusso hanno anche sovraperformato tutte le altre fasce di prezzo in termini di crescita ADR negli ultimi quattro anni.
In che modo la performance delle proprietà di lusso cambia in base ai tipi di località?
Prima della pandemia, il tasso di occupazione nel Luxury era più alto nelle grandi città urbane e nelle destinazioni costiere, circa il 53%. Le piccole città rurali avevano un tasso di occupazione più basso, intorno al 40%.
Dopo la pandemia si è invertito il trend. Il tasso di occupazione nelle piccole città rurali è aumentata di un impressionante 29,6% dal 2019. Le destinazioni montane e costiere hanno registrato una crescita significativa, rispettivamente del 21,1% e del 17,6%. Tuttavia, l’occupazione nelle grandi città urbane è ancora dello 0,4% al di sotto dei livelli del 2019.
I mercati delle destinazioni costiere e montane hanno avuto per il Luxuey il più alto tasso di occupazione, ma hanno anche registrato i maggiori cali di occupazione su base annua poiché il ritorno dei viaggi internazionali ha spostato la domanda dalle destinazioni nazionali a quelle internazionali.
Alcuni mercati di destinazione che hanno visto i maggiori cali nel tasso di occupazione sono Fort Lauderdale, Florida (-44,5%); Long Island, New York (-31,6%); Miami (-30,65%); e West Palm Beach, Florida (-25,7%).
Qual è stato il rendimento per gli affitti brevi nelle diverse categorie?
La Luxury ha un un potenziale di guadagno più elevato, ma ovviamente richiede un investimento più altro. Nell’ultimo anno, il potenziale di ricavo medio per un immobile Luxury è stato di $ 93.360. $ 28.844 del Budget. $ 39.935 dell’Economy. Ma il valore medio di un’immobile Luxury è di $ 645.601 contro $ 479.410 delle Budget e $ 512.564 per le Economy.
Dividere il potenziale di reddito medio per il valore della casa è un modo utile per calcolare il tasso di rendimento per gli affitti brevi. Mentre Luxury sono le più costose da acquistare, i loro premi sui ricavi consentono un tasso di rendimento del 14,5%, il più alto tra tutte le fasce di prezzo. Le proprietà Upscale, Midscale, Economy e Budget hanno tassi di rendimento significativamente inferiori rispettivamente del 10,5%, 9%, 7,8% e 6%.
Per coloro che cercano di massimizzare il ritorno sull’investimento, investire in località che producono tassi di rendimento più elevati potrebbe essere saggio, ma ogni investitore dovrà affrontare obiettivi e circostanze diversi.
Nelle piccole città rurali, dove i valori delle case sono bassi e l’occupazione è cresciuta in modo significativo negli ultimi anni, il tasso di rendimento delle Luxury è più alto, con una media del 20,7% negli ultimi cinque anni.
I mercati delle destinazioni costiere e montane hanno tassi medi di rendimento leggermente inferiori, rispettivamente del 17% e del 16,6%. Le città urbane e suburbane soffrono di un potenziale di reddito che non riesce a tenere il passo con i valori delle case più elevati. Hanno il tasso di rendimento più basso per le proprietà di lusso, con una media rispettivamente dell’8,4% e dell’11,6% negli ultimi cinque anni.
In conclusione, quale abitazione da il migliore rendimento per gli affitti brevi?
Le analisi di AIRDNA portano quasi tutte a due conclusioni. La categoria Luxury è quella più redditizia e , in particolar modo, negli ultimi anni nelle città piccole e zone rurali.
La Luxury ha visto la maggior crescista sia in termini di ADR, di tasso di occupazione che di rendimento. A fronte di un investimento iniziale maggiore e standard di servizio da soddisfare più elevati , i proprietari di immobili nella fascia Luxury hanno livelli di redditività più elevati mentre eseguono operazioni simili a proprietà di fascia di prezzo inferiore.