Affitti brevi, Airbnb. Come difendersi dall’occupazione abusiva del proprio immobile?

Tutto ha inizio con una semplice domanda: Come difendersi dall’occupazione del proprio immobile? Il quesito mi è stato posto da un conoscente che voleva lanciarsi nel mondo dell’Home Sharing. Ho iniziato così a fare alcune ricerche su internet e nei vari forum di discussione per documentarmi meglio in materia. Ho scoperto che c’è una lacuna a livello legislativo che può creare seri problemi agli host.

Di cosa si tratta?

Estremizziamo il caso. Avete un secondo immobile e decidete di iscrivervi a una piattaforma di Home Sharing come Airbnb o Vrbo (ex-HomeAway) e iniziare così una piccola attività di affitti brevi. Incontrate molti turisti o viaggiatori che hanno bisogno di una sistemazione per i loro soggiorni. La durata media degli affitti è di un paio di giorni o una settimana. Tutto bene fintanto che arriva una famiglia di tre persone, moglie, marito e un minore, che vi affitta la casa per una settimana. Al termine del soggiorno la famiglia non va più via. E qui inizia il vostro incubo.

La legge considera quella famiglia come degli inquilini e quindi dovete iniziare una procedura di sfratto che come molti sanno è lunga e laboriosa per il proprietario dell’immobile. Ebbene sì, con una sola settimana di affitto al cliente sbagliato, andate incontro a una serie di problematiche che potrebbero farvi passare la voglia di affittare il vostro immobile.

Occupazione abusiva ….chiamare le forze dell’ordine…?

Dopo la rabbia ed esservi scandalizzati per il torto subito, la vostra prima reazione sarà quella di chiamare le forze dell’ordine. Magari questa prima azione potrebbe anche spaventare l’inquilino però non ha alcun effetto legale, in altre parole lui ha ancora diritto di stare nel vostro immobile.

Occupazione abusiva …..contattare Airbnb…. ?

Altra ipotesi è quella di contattare Airbnb credendo che la piattaforma sia la panacea di tutti i mali. La piattaforma non è in grado di fare nulla per mandare via degli ospiti indesiderati, per cui mettetevi il cuore in pace.

Casa vacanza o semplice locazione turistica?

Occorre fare una precisazione, in caso di occupazione abusiva di un immobile c’è differenza fra casa vacanza (CAV) e locazione turistica.

Nel primo caso la procedura per liberale l’immobile occupato è più veloce del secondo. La casa vacanza è una struttura ricettiva extra alberghiera e per liberale l’immobile è necessario ottenere un’ordinanza di sgombero.

La locazione turistica è invece un contratto di locazione e come tale per liberale l’immobile è necessario ottenere lo sfratto.
Torneremo in seguito sulle CAV.

Locazione turistica.

Molti host, soprattutto quelli alle prime armi, non stipulano nemmeno il contratto di affitto, d’altra parte si tratta di una seconda attività e quindi non si ha il tempo e la voglia di caricarsi di adempimenti burocratici.
Ma è invece un documento che bisogna redigere e che rappresenta un tutela per il locatore.

Anzitutto è bene rendersi conto che spesso chi occupa un immobile lo sa fare ad arte e che il suo scopo è guadagnare tempo. Farà di tutto per trovare il locatore in errore. Bisogna, quindi, muoversi con prudenza.

Alcune regole/consigli da seguire:

1) Redigere un contratto di locazione. I contratti di locazione orali non hanno validità e difronte a un giudice diventa impossibile dimostrare il rapporto fra locatore e conduttore.
2) Mai incontrare di persona gli occupanti. Il rischio è quello di trovarsi una denuncia per aggressione e percosse.
3) Qualsiasi tipo di comunicazione scritta deve essere rilasciata in doppia coppia. Una presso l’immobile occupato e una presso l’ultimo domicilio conosciuto degli occupanti.
4) Non disdettare le utenze (luce,gas,acqua…) perchè si può incorrere nell’esercizio arbitrario delle proprie ragioni
5) Non revocare il mandato di pagamento delle utenze per lo stesso motivo di cui al punto 3
6) Ai fornitori delle utenze fornisci il tuo indirizzo per le loro comunicazioni.
7) Ai fornitori delle utenze fornisci il tuo conto corrente per il pagamento delle bollette.

Il punto 7 potrà sembrare il più strano e contraddittorio però può rivelarsi una mossa intelligente. Infatti se non si può disdettare o revocare le utenze puoi invece chiudere il conto corrente a quel punto riceverai a casa tua i diversi solleciti di pagamento che tu ignorerai. In questo modo è probabile che nell’arco di 3 mesi le utenze siano staccate e così l’immobile occupato diventa meno appetibile per gli occupanti.

Gli occupanti potrebbero denunciare penalmente il locatore per violenza privata o violazione di domicilio.

Come procedere difronte a un’occupazione abusiva?

La procedura è la medesima per ogni altro sfratto. Il locatore si rivolgerà a un suo legale il quale istruirà il processo e quando il giudice si esprimerà in merito avverrà la restituzione del bene.
L’occupazione è un’inadempimento civile su un immobile contrattualizzato con“locazione abitativa ad uso turistico”, e va risolto in sede civile.

Per dirla con termini giuridici, ci troviamo difronte a un’occupazione abusiva di un immobile senza titolo in quanto siamo difronte a una mancata restituzione dell’immobile al termine del contratto di locazione. Di solito per questa casistica il rito locatizio più celere è quello previsto art.447-bis cod. proc. Civ.

Le tempistiche per uno sfratto sono piuttosto lunghe tanto più quando fra gli occupanti c’è un minore. Sentendo opinioni diverse c’è chi parla di un paio di mesi c’è chi invece parla di anni. In ogni caso nel settore dell’Home Sharing dove gli affitti sono brevi, anche un solo mese di occupazione abusiva può far saltare l’intero incasso stagionale.

Case vacanza (CAV)

Come abbiamo precedentemente anticipato, le casa vacanza è una struttura ricettiva extra alberghiera. Si inquadra secondo l’ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983. Può essere condotta sia in forma imprenditoriale che occasionale.
Non richiede particolari permessi, è necessario presentare una comunicazione di avvio dell’attività al Comune dove è situato l’immobile, bisogna farsi accreditare dalla questura e compilare la Schedina Alloggiati (https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/).

In questo caso l’occupazione abusiva viene risolta chiamando le forze dell’ordine che devono agire tempestivamente per evitare le “ulteriori conseguenze” (articolo 55 codice di procedura penale) affinché gli occupanti lascino subito l’immobile.
Le tempistiche in questo caso sono decisamente più veloci e si parla di un paio di giorni massimo.

A tal proposito non sono mancate disquisizioni in merito. Alcuni operatori del settore alberghiero hanno denunciato di esser incappati in truffatori che hanno occupato abusivamente le stanze di albergo e che le forze dell’ordine non sono state in grado di intervenire senza un’ordinanza di un giudice.

Occupazione abusiva. Conclusioni

L’opinione che mi son fatto, attraverso questa mia personale indagine, è che non c’è chiarezza difronte a un problema come quello dell’occupazione abusiva. Mi sembra che ci sia molta confusione dal punto di vista legislativo e che gli host non siano tutelati a sufficienza.

Il settore dell’Home Sharing in Italia è un settore molto importante e in rapido sviluppo e l’offerta è sempre più ampia. Come potete notare dagli annunci è possibile alloggiare ovunque: castelli, silos, caravan, addirittura in case a forma di cane. Personalmente amo molto i luoghi che mi offrono la possibilità di dormire su amaca, meglio ancora se è un’amaca gigante.

Digressioni a parte, secondo l’analisi svolta nel 2019 del Centro studi Airbnb, l’impatto economico della piattaforma in Italia per il 2018 sfiora i 5,4 miliardi di euro. Dopo Usa, Francia e Spagna, l’Italia è il quarto paese a livello mondiale a godere di un impatto economico così alto.

Il 66% degli host italiani ha dichiarato che questa attività è stata utile per ammortizzare le spese legate alla casa e per il 22% queste entrate sono state una risorsa aggiuntiva anche per far quadrare il bilancio familiare.

Mentre la politica si affanna a studiare come tassare l’attività dell’Home Sharing, sarebbe molto utile che al contempo studi gli strumenti legislativi necessari per tutelare l’attività dell’host dalle occupazioni abusive. Occupazioni che sono a tutti gli effetti delle truffe ai danni di dei proprietari degli immobili.